Il sollecito che l’amministratore ti invia è un atto stragiudiziale con cui il condominio ricorda al condomino moroso l’obbligo di versare le quote approvate dall’assemblea. Deriva dagli articoli 1130 e 1131 del codice civile, che assegnano all’amministratore il compito di riscuotere i contributi e di agire in giudizio per il recupero dei crediti. Se non riceve risposta o pagamento nel termine indicato, egli è tenuto a promuovere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo senza ulteriore avviso; l’obbligo di farlo è stato ribadito dalla riforma del 2012 e dalle più recenti pronunce di legittimità.
Verificare preliminarmente l’esistenza, l’entità e la prescrizione del debito
Prima di reagire, occorre controllare che le somme richieste siano effettivamente dovute. L’amministratore deve poterti fornire copia del riparto approvato dall’assemblea, del bilancio consuntivo e del verbale che ripartisce le spese: il diritto di accesso ai documenti condominiali discende dall’articolo 1129 del codice civile. Se il sollecito riguarda rate scadute da più di cinque anni e nel frattempo non ti è mai stato notificato un atto interruttivo valido, puoi eccepire la prescrizione quinquennale tipica dei contributi di gestione ordinaria; per le spese straordinarie, invece, il termine si estende a dieci anni. L’eccezione di prescrizione va sollevata per iscritto nella risposta, diffidando l’amministratore dal procedere oltre.
Distinguere tra sollecito amichevole, diffida formale e decreto ingiuntivo
Non tutti gli avvisi hanno lo stesso peso. Il primo promemoria di solito arriva con e-mail o lettera semplice e concede alcuni giorni per saldare; se ignori questa fase, potresti ricevere una diffida raccomandata con termine perentorio a cui è spesso allegata la minaccia di interessi di mora. A partire dal 2025 l’interesse legale sulle somme dovute è del 2 % annuo, secondo il decreto MEF 10 dicembre 2024. Trascorso invano anche questo termine, l’amministratore ottiene dal tribunale un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo: significa pignoramento dei conti o dell’immobile se non proponi opposizione nei quaranta giorni. Sapere in quale fase ti trovi aiuta a calibrare il tono e la strategia di risposta.
Redigere una risposta scritta puntuale e tempestiva
La replica va inviata in forma di raccomandata A/R o PEC entro la scadenza indicata, così da interrompere il silenzio che l’amministratore potrebbe usare contro di te. Nella lettera indichi la data del sollecito, il numero della tua unità immobiliare e la somma contestata o riconosciuta. Se ritieni il debito inesatto, motivi la richiesta di chiarimenti e alleghi copia della documentazione che dimostra l’errore (ad esempio versamenti già effettuati o spese imputate ma non deliberate). Se invece riconosci il dovuto ma non puoi pagare in un’unica soluzione, proponi un piano di rientro mensile specificando importi e date; l’amministratore può accettarlo con semplice comunicazione assembleare, evitando al condominio costi giudiziari.
Proporre un piano di rientro credibile e rispettoso dei vincoli assembleari
Un accordo rateale efficace stabilisce un arco temporale realistico, di norma non superiore a dodici mesi per restare entro l’esercizio successivo; prevede che le nuove rate correnti siano corrisposte regolarmente accanto alle rate pregresse; indica l’applicazione degli interessi legali 2025 sul solo residuo scaduto e non sugli importi futuri. È opportuno chiedere di formalizzare l’intesa nel registro di contabilità del condominio, così da sospendere l’avvio del decreto ingiuntivo. In mancanza di accordo, potrai comunque versare spontaneamente le somme con causale precisa: ciò evita ulteriori maturazioni di mora e prova la tua buona fede, argomento utile in eventuale giudizio di opposizione.
Contestare spese illegittime o non deliberate
Se dal riesame dei verbali emerge che talune voci non sono mai state approvate o risultano imputate in modo difforme dai millesimi assegnati, puoi opporre formale contestazione. La lettera deve citare la delibera impugnata o la sua assenza, richiamare l’articolo 1105 del codice civile (azioni del partecipante verso la gestione comune) e concludersi con la richiesta di storno entro un termine. Qualora il sollecito contenga ancora spese contestate, potrai pagare solo la parte pacifica, accompagnando il versamento con riserva espressa sull’eccedenza: la giurisprudenza ammette il pagamento parziale come condotta idonea a evitare la qualifica di morosità quanto alla quota indiscussa.
Valutare i rischi del mancato pagamento e dell’inerzia
Ignorare il sollecito espone a due voci di costo progressivo: interessi di mora al tasso legale maggiorato, che l’assemblea può fissare in misura superiore; e spese di procedura, che comprendono contributo unificato, compenso legale e onorari dell’ufficiale giudiziario. Con il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, queste spese vengono poste a tuo carico e gli importi possono duplicare il debito originario. Se la morosità dura più di sei mesi, l’amministratore deve comunicarla ai creditori del condominio, col rischio che questi si rivalgano direttamente sull’unità immobiliare del condomino inadempiente.
Esempio di testo di risposta (forma narrativa)
«Gentile Amministratore,
con riferimento alla Sua nota del 10 giugno 2025, protocollo 123/2025, concernente il sollecito di pagamento delle spese condominiali dell’esercizio 2024-2025, Le comunico quanto segue. Ho verificato l’estratto conto che mi ha trasmesso il 15 giugno e confermo di doverLe ancora € 1 240,00, importo che salderò mediante quattro versamenti mensili di pari importo, entro il giorno 5 di ciascun mese, a decorrere dal 5 luglio 2025. A tali somme aggiungerò gli interessi legali nella misura del 2 % annuo calcolati sul residuo di volta in volta dovuto. Resto in attesa di Suo riscontro e del nuovo piano di riparto aggiornato. Cordiali saluti».
Un testo simile interrompe l’inerzia, riconosce il credito, propone un rientro e si impegna a corrispondere gli interessi: in caso di rifiuto ingiustificato da parte del condominio, dimostrerai al giudice di aver agito con diligenza.
Il ruolo dell’assemblea e le delibere di riduzione o mediazione
Ricorda che l’assemblea può autorizzare transazioni, riduzioni di interessi o rinunce alle spese legali se ritiene che la soluzione amichevole convenga alla collettività; di solito se ne discute nel punto dell’ordine del giorno dedicato alla situazione morosità. Per facilitare l’approvazione, allega alla risposta non solo la proposta rateale ma anche una breve nota sui vantaggi per il condominio: incasso certo, nessun anticipo di spese legali, minor rischio di insolvibilità.