La disdetta di un contratto di locazione turistica – spesso della durata di pochi giorni o settimane – non va confusa con l’ordinaria risoluzione di un affitto abitativo pluriennale: si tratta di recesso anticipato da un contratto che, per sua natura, è legato a date precise e a un ristretto arco temporale. Il rapporto è governato da norme speciali sulla locazione breve e, soprattutto, dal principio secondo cui il locatore mette a disposizione un servizio d’alloggio destinato al tempo libero. Proprio questa finalità rende la disciplina parzialmente diversa da quella prevista per le locazioni residenziali tradizionali e incide direttamente sulle possibilità di ciascuna parte di tirarsi indietro senza penali.
Il quadro normativo di riferimento
Le locazioni turistiche inferiori a trenta giorni rientrano tra i “contratti di locazione breve” disciplinati dall’articolo 4 del decreto-legge 50/2017: non richiedono registrazione all’Agenzia delle Entrate, ma resta necessario un accordo scritto che definisca canone, durata, caparra e cause di recesso. Quando il soggiorno è ancorato a una data precisa, il Codice del consumo esclude il diritto di recesso a favore dell’ospite, perché il servizio di alloggio rientra tra le eccezioni elencate all’articolo 59, lettera n: il turista non può quindi contare sui quattordici giorni di ripensamento previsti per gli acquisti online. Ciò non significa che la disdetta sia vietata: semplicemente, le sue condizioni devono essere regolate nel contratto o, in mancanza, dalle norme civilistiche su caparra e risarcimento del danno (articoli 1385 e 1453 del Codice civile).
Leggere con attenzione le clausole di recesso e di penale
Nella pratica la facoltà di disdire dipende da ciò che le parti hanno pattuito all’atto della prenotazione. Molti contratti prevedono “politiche di cancellazione” graduate nel tempo: disdetta gratuita fino a un certo numero di giorni, penale decrescente o trattenuta dell’intera caparra se la rinuncia avviene a ridosso dell’arrivo. Secondo le regole di mercato, quando l’anticipo è qualificato come caparra penitenziale, l’ospite può recedere in qualunque momento perdendo la somma versata, mentre la struttura è tenuta a restituirla doppia se è lei a rinunciare. Se invece si tratta di caparra confirmatoria, il locatore, oltre a trattenere l’anticipo, può chiedere il risarcimento dell’ulteriore danno, basandosi sui mancati guadagni. I portali di prenotazione come Airbnb o Booking propongono modelli standard, ma il contratto diretto resta decisivo: è lì che bisogna verificare la distinzione tra caparra penitenziale, confirmatoria e semplice acconto, nonché l’eventuale obbligo di riempire di nuovo l’alloggio prima di reclamare differenze di prezzo.
Tempistiche e modalità della comunicazione di disdetta
Se il contratto stabilisce un termine minimo di preavviso – per esempio quindici, trenta o sessanta giorni – chi vuole rinunciare deve rispettarlo, altrimenti si espone alle penali ivi previste. La legge non impone forme particolari, ma per evitare contestazioni conviene inviare una PEC o una raccomandata A/R, indicando con chiarezza l’intenzione di recedere, le date di soggiorno e gli estremi del contratto. In assenza di clausole formali, la giurisprudenza considera sufficiente anche l’email ordinaria, purché la parte che la riceve ne dia riscontro; tuttavia la prova della ricezione è a carico di chi disdice. Alcune piattaforme online prevedono un pulsante “Cancella prenotazione” che registra istantaneamente data e ora e sostituisce la raccomandata. Nelle prenotazioni “rafforzate”, in cui la carta di credito è trattenuta a garanzia, l’avviso tempestivo limita l’addebito, perché la penale si calcola sul numero di notti perse dal proprietario.
Effetti economici: restituzione della caparra e penali aggiuntive
Quando il contratto parla espressamente di caparra penitenziale, la somma versata costituisce il corrispettivo per la libertà di recesso: l’ospite la perde e null’altro è dovuto. Se invece il rapporto fa riferimento a una caparra confirmatoria, la perdita dell’anticipo non esclude ulteriori pretese del locatore, che dovrà però dimostrare l’esistenza di un danno ulteriore, ad esempio la mancata locazione a terzi nonostante gli sforzi ragionevoli per sostituire il cliente. Le condizioni di cancellazione pubblicate da molte case vacanze prevedono scenari intermedi: trattenuta di una percentuale dell’anticipo o rimborsi scalari in base al momento della disdetta. Tali clausole sono lecite purché non risultino eccessivamente punitive secondo i criteri dell’Autorità garante della concorrenza e del mercato, che considera vessatorie le penali sproporzionate rispetto al valore del servizio.
Forza maggiore e impossibilità sopravvenuta
Eventi straordinari come calamità naturali, divieti di spostamento o malattia grave sopravvenuta possono rendere impossibile la fruizione della casa vacanze: in questi casi l’obbligazione di entrambe le parti può estinguersi per impossibilità sopravvenuta ai sensi dell’articolo 1463 del Codice civile. La giurisprudenza ha riconosciuto il diritto al rimborso integrale quando il soggiorno diventa oggettivamente irrealizzabile senza colpa del cliente, richiamando il principio di buona fede contrattuale. Molti proprietari hanno introdotto polizze assicurative facoltative o clausole “pandemic friendly” che prevedono voucher o posticipi; il consiglio pratico è di negoziare questi aspetti prima di versare la caparra, perché in assenza di accordi specifici l’applicazione del concetto di forza maggiore resta rimessa all’interpretazione di legge o, da ultimo, al giudice.
Disdetta da parte del locatore: quali limiti
Anche il proprietario può aver bisogno di annullare la locazione, ma la legge lo consente soltanto in presenza di clausole di recesso esplicite o di gravi motivi sopravvenuti. Se la facoltà di recedere non è prevista, il locatore che disdice è inadempiente e deve restituire l’eventuale caparra in doppio, oltre a risarcire il danno ulteriore, per esempio la differenza di prezzo tra l’alloggio originario e una sistemazione equivalente trovata dall’ospite in tempi ristretti. I portali di prenotazione applicano penalità automatiche al proprietario che cancella, come recensioni negative forzate o sospensione dell’annuncio, spingendo di fatto ad offrire sistemazioni alternative di pari livello o a riconoscere un indennizzo.
Procedura operativa in sintesi
Chi decide di disdire deve, per prima cosa, rileggere il contratto e la politica di cancellazione allegata, verificando tempi di preavviso, natura della caparra, eventuali penali progressive e canali di comunicazione ammessi. In secondo luogo occorre inviare la comunicazione formale tramite il canale che garantisce prova di ricezione, mettere al sicuro le ricevute di pagamento e conservare la cronologia dei messaggi con il proprietario. Se la struttura trattiene somme non dovute, è possibile attivare un tentativo di conciliazione presso le associazioni dei consumatori o ricorrere al giudice di pace fino a cinquemila euro, con procedure semplificate. Nei contratti conclusi attraverso intermediari digitali, la contestazione si apre direttamente nel “centro risoluzioni” della piattaforma, che può mediare o bloccare gli importi pre-autorizzati sulla carta.